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体验类细分业态赶快成长,天津百货业的火候与

发布时间:2019-08-30 17:19编辑:户外体育浏览(121)

      目前,本市商业地产的建成和销售数量持续上扬,而招商和经营模式如何与投资者利益达到最优化组合成为市场的新焦点,以整体优势打出天津商业地产品牌,商业凝聚标的市场也进一步扩大到华北地区、全国乃至海外市场。

    在供应井喷、消费需求结构演变以及电商挑战的大环境下,国内购物中心发展固然面临着重重挑战;但另一方面,消费升级、品牌布点扩张和城市零售商圈外扩的趋势亦带来了众多机遇。受零售业态衰退影响,线上线下的内容开始发生较大调整。

      商业地产之所以呈现出蓬勃的发展势头,首先是缘于地产市场的有效需求。而如何更好地抓住这一有效需求,正是区域房地产业必须认真面对的机遇和挑战。地产企业作为地产产品的供给者,应该准确把握和善于发现需求、刺激需求、引导需求,并注意需求的不同层面和各种需求的变化,从而有针对性地进行业务拓展。

    8月31日,百盛集团重庆万象门店在当天营业结束后将宣布关闭。今年上半年百盛已关闭西安东大街和重庆大坪店两家门店。

      业内资深人士李传涛认为,每一个开发商都应该在做项目之前细细地研究自己的产品。现在的商业地产已经不像以前的零售百货业那么简单了。一个项目,重在其设计的前瞻性上,同时还要注意销售的走势问题。项目要进入销售推广期,不应一味地找代理商来解决,代理商和开发商在根本的利益上有不同的地方,他们的角度、计划是和开发商有所区别的;再加上有些代理商的服务水平较差,就会对项目的整体造成影响。一个商业地产项目能否成功,关键在人气。这是一个长期投资的过程,人气足了,销售自然不成问题。

    百盛集团发布的2016年中期业绩报告显示,由于中国消费情绪疲弱,期内百盛商业合计销售所得款项总额下降至人民币84.95亿元,降幅12.0%。期内股东应占亏损为人民币1.24亿元。每股亏损为人民币0.047元。

      中粮集团天津“大悦城”企划经理陈亮表示,商业应与房地产市场真正结合起来进行操作。一些真正懂百货业的人,可以依据以上方面进行商业化操作的逐年调整。只有这样,商业地产的运作才能步入真正的正轨,操作才更为有利和顺应市场。如果对商业房地产认识不足,就会出现问题。我们在操作商业房地产的进程中,更要做好商业的预算工作。这些也必须要有开发商来支持。如果商业角度设计的好,但政府方面没有力度的实施工作,也不会收到好的效益。商业规划的重要,是要在考虑深层、深远的基础上,更多地进行有效的分工实施。它不像住宅,不单单是销售后期的物业管理问题,而是整个商业运作的管理问题。

    百盛仅是商业地产的一个缩影。

      要吸引更多的实力派经营者,首先需要提升经营者和投资者对天津商业环境的信心。外来投资者对于天津商业市场容易产生片面的判断。因此,让众多投资者对天津目前商业地产的整体水平一目了然是天津商业地产“攻城”的关键。

    汉博商业创始人兼董事长朱友军在接受21世纪经济报道记者专访时表示,“目前购物中心在市场的空置率非常严重。政府规划导致短时间内局部城市供应过量,出现很多购物中心同一时间开业的局面。这导致社会零售总额的消费增长率只有10%多,但购物中心面积往往以50%速度增长,短时间内导致了购物中心运营状况在加速下滑。”

      天津商业地产是该到“换挡”的时候了。“换挡”意味着商业地产必须从过去的“超车道”进入正常的“行车道”,从超速行驶进入稳健驾驶。这对商业地产各方,无论是开发商、放贷部门、投资者和消费者,实质上是一次“引擎重置”,其目的很简单,就是希望商业地产以城市商业发展引擎的本位价值,按照健康有序的发展轨道正常启动和运行。

    衰退的百货业态

      本地百货业机遇危机

    曾被誉为“外资首店”的百盛集团,如今的“小目标”是减少亏损。2015年百盛集团销售额180.998亿元,同比下降6.9%;同店销售下降8%;实现经营总收益47.39亿元,同比下降5.5%;商品毛利率为16.8%,下降0.7%;2015年经营亏损9450万元,整体亏损1.83亿元,同比下降174.3%。

      在过去的一年中,深受金融危机影响的主要是国内的实体经济。尽管危机之险“甚嚣尘上”,却仍然没有阻挡社会消费品零售总额高达10万亿的数字,并且这个数字占了全年GDP的三成以上。

    对于连续两年亏损,百盛表示主要由中国内地消费意欲疲弱所致。

      在百货业上市公司的中期年报上,我们看到,70%以上的商家毛利率出现下滑。尽管部分商家的营业收入有小幅增加,但是净利润呈负增长。业内人士认为,此种情况与全球经济低迷的影响不无关系,为了销售商品和占领市场,商家竞相加大促销力度,以此吸引消费者的购买,但是总的营业收入并没有获得提高,竞价让利导致了一方面收入的增加,另一方面净利润的下降。

    不仅百盛集团,新华百货、海航基础、三江购物等A股上市的百货公司也发布了半年报,净利润全线下滑。其中新华百货下滑幅度高达七成。国内商业地产领域以“创新”闻名的大悦城地产净利润也在下滑。其2016年中期净利55792.10万元,同比减少21.05%。

      天津市统计局最新发布的2009年上半年消费市场统计报告中显示。2009年上半年天津的经济形势呈现活跃态势。上半年,全市社会消费品零售总额完成1176.47亿元,增长20.7%,为近13年来的第二高增幅。城市居民家庭人均消费性支出7060元,增长12.0%。其中居民衣着支出增长21.5%,家庭设备用品及服务支出增长27.9%,交通通信支出增长16.4%。在商家加大促销力度的刺激下,电冰箱、空调器、洗衣机、彩电等家用电器消费支出明显增多。

    宏观层面,消费环境疲软也已有体现。

      由此可见,较之金融危机的影响,更能左右百货业发展的是自身原因。综观本地行业内的成功榜样,我们可以看到,在其经营理念与操作方式上均有一条明晰可见的执行思想“经营业态合理·经营特色突出·文化营造得体”。

    国家统计局网站显示,7月份,社会消费品零售总额26827亿元,同比名义增长10.2%。其中,限额以上单位消费品零售额11806亿元,增长7.3%。

      因此,尽管面对着经济下滑的危机,尽管我们不能就此断言,百货业与危机擦肩而过了,但在政府的大力扶持下,百货业仍存在很多发展机会,尤其是成功者的经验让我们看到,走对属于自己的路,面对挑战机遇绝对大于危机。

    与此同时,网上消费增长速度却极为迅猛。2016年1-7月份,全国网上零售额26268亿元,同比增长27.5%。其中,实物商品网上零售额21239亿元,增长26.1%,占社会消费品零售总额的比重为11.6%;在实物商品网上零售额中,吃、穿和用类商品分别增长30.8%、17.3%和29.4%。

    朱友军表示,“2015年之后,大家发现整个商业地产在市场的空置率非常严重,很多购物中心都开不出来。”

    戴维斯数据显示,2016第二季度,除北京以外,一线城市购物中心空置率均微升。上海核心商圈空置率达到过去24个月以来高值。汉博商业研究院提供的数据显示,2015年下半年至2016年上半年,西安全市优质购物中心的平均空置率上升了2.1%,至6.3%。

    朱友军称,“越是到下一级的城市,商业地产空置率越严重。比如,温州的商业项目很难做。这些城市家庭常年的状态是,家里只有一对老人和一条狗。而主力消费人群只有到过节才会回来。”

    品牌迭代加快

    百货业衰退的另一面是零售品牌的衰退。

    以快时尚品牌为例。经过初几年的迅速扩张期,这类品牌为市场带来的新鲜感已经在慢慢弱化。

    优衣库百大新天地店是优衣库在昆明布局的门店,该店于2012年4月28日开业,面积约2000平方米,独享购物中心第三层所有区域。2016年8月上旬,优衣库官网打出了“百大新天地店”字样。2016年4月25日,位于成都市春熙商圈中山广场的优衣库已经悄然关门,取而代之的是另一服装品牌。

    美国快时尚集团GAP整体同店销售已经连续14个月下跌,此前支撑集团的品牌OldNavy老海军近两个季度也从此前的高增长转向断崖式暴跌。国内部分市场已经暂时不再开设新的GAP店。今年1月位于成都春熙路核心地段的GAP门店也已经关闭。

    各大快时尚品牌2016年在华开店计划也在集体放缓。优衣库计划在华开店数不到百家;Zara依旧延续去年开店战略,在华开店增长速度在6%-8%,低于前几年10%的指标。有超3成快时尚品牌选择了保持个位数店铺增长速度。

    朱友军表示,在购物中心中,零售占比达到60%左右。基本配比是百货、超市,电影院和主力店。现在百货业态开始衰退,购物中心基本不招百货,如果占比再到60%,内容将非常缺乏。购物中心由于品牌很少,同质化较严重,可控性不强,就会令整个购物中心千篇一律,品牌变得非常强势,从而出现购物中心开业时招商很难。

    世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示:“在供应井喷、消费需求结构演变以及电商挑战的大环境下,国内购物中心发展固然面临着重重挑战;但另一方面,消费升级、品牌布点扩张和城市零售商圈外扩的趋势亦带来了众多机遇。对开发商和零售商来说,运营将是实现企业盈利的关键,包括组建经营团队、根据区域规划和数据分析进行精准选址和动态决策、利用新媒体等多种渠道与消费者展开互动等。”

    受零售业态衰退影响,线上线下的内容开始发生较大调整。朱友军表示,“目前专业类、标准化类,如电器、超市开始快速向线上迁移。而体验类业态,如餐饮、休闲娱乐、儿童、体育等在购物中心内增加。”

    商业地产品牌的迭代率也在加快。据汉博研究院数据显示,目前商业地产主流品牌约计38万个,连锁品牌达8万个。每年会出现1.6万个新兴品牌,以健康、儿童、娱乐、文创为主。

    朱友军表示,“这些新兴品牌在他们的大品类领域里迭代率超过50%。现在消费趋势是以80、90后为主力。他们有几个特点:敢于冒险、喜欢消费,更喜欢场景、喜欢体验。所以,服务类、体验类等品牌会快速涌现。可以看到细分领域在快速增长并往购物中心迁移,如在健身会所里有体能训练、运动康复、餐饮、跑步服务;医美品牌有口腔、体检中心、中医调理等。”

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